`管理（lǐ）`投資商鋪“四看”訣竅

投資商鋪首要（yào）做到（dào）的（de）就是四看：

投資商鋪一看人氣：人氣旺財氣旺

投資商（shāng）鋪二看回報（bào）：排除幹（gàn）擾預（yù）測回報

投資商鋪三看特性：有特性有個性財旺人旺

投資商鋪四看環境：好環境好地段好價（jià）格好收益（yì）

"一鋪養三（sān）代"這句話不知道是什麽時候（hòu）開始流（liú）行的，也是時下許多新開盤的商業地產（chǎn）對外宣傳的廣告語。適逢緊控，購買住宅受到限製，投資商（shāng）鋪成為熱（rè）點。對此，投資理財專家張雪奎（歡迎訂製張雪奎講師（shī）投資理財課程13602758072）認為，投資商鋪是要很有理性的投（tóu）資活動，不能聽風是雨，投資一間商鋪，動輒幾十萬（wàn）上百萬，所以更要有理性（xìng）的（de）分析，不加分析的投資是不可取的。

一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿（ná）商業地產市場（chǎng）來說，開發商希望出售商鋪價（jià）格高些（xiē），但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那威尼斯官方网站如何判斷商鋪的價值（zhí）大小?是否值得投資?投資（zī）理財專家張雪奎對此稍有心（xīn）得，四（sì）看是投資（zī）商鋪的必然動作，是投資旺鋪（pù）的基本方法，列出來供大家參考：

看人氣是永久旺還是分時（shí）段旺

投資理財專家張雪奎認為，投資商鋪就（jiù）不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大（dà）程度上是由（yóu）在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又（yòu）有很大（dà）的關係。這裏張雪奎老師引出兩個概念供大家參考（kǎo）：

靜態（tài）消費（fèi）區（qū），就是在具體的一定的時間段裏，才會有一定消費客群和較（jiào）大消費量產（chǎn）生的消費區域，叫做靜態消費區（qū）。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它（tā）隻有（yǒu）在傍晚和（hé）周末節假日（rì）才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班（bān）時間，整（zhěng）個商業（yè）區域會比較安靜，購物的人很少，或者隻有一些老年人和小孩（hái）這些（xiē）非主流消費客（kè）群進行消費，這（zhè）樣的區域投資理財專家張雪奎老師就稱為靜態消費區。

動態消費區，就是（shì）在規定的營業時間裏，不分（fèn）固定時間段，都會有（yǒu）大量的流動消費客群（qún）和消費量（liàng）的消費區（qū）域，叫做動態消費區。這種動態（tài）消費區威尼斯官方网站現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商（shāng）業中心"的定（dìng）義，就如北京的王府井步行街、西單購物中心，廣州的北京路，上海的南（nán）京路等消費人（rén）流比（bǐ）較大的消（xiāo）費區域，商業輻射範圍涉及到整個地區，甚至是全國，如虎門的（de）服裝市場、溫（wēn）州的小（xiǎo）商品城、北京的（de）中（zhōng）關（guān）村電子市場等，這樣的區域叫做動態消費（fèi）區域。

威尼斯官方网站投資（zī）買了鋪是要租出去或者等升值後賣出去，就算自己做生意經營，也是希（xī）望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的（de）人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方麵的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數（shù）就會越大。靜態（tài）消費區平時並不具有人流（liú），其（qí）中產生消費的多會是（shì）固定的人，而（ér）動態消費區中更多的是（shì）流動人群，如（rú）王府井大街每天在此的遊客多達50多萬（wàn），吸（xī）引著來自全國各地的遊客，其區域的鋪位價值現在都很難（nán）估量，因（yīn）此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是（shì）壞。

投資理財專家（jiā）張雪奎這樣（yàng）說並不是就定論靜態消費區的商鋪不好，

靜態消費區域的消費人口（kǒu）規模和消（xiāo）費檔次也能夠使區域（yù）內的商鋪（pù）的價值不菲，就拿北京CBD邊沿（yán）西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人（rén）壽大廈四座大廈來說（shuō），此區域四座大廈（xià）環繞林立（lì），在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下（xià）班後，消費區域一片（piàn）的繁華，好幾（jǐ）萬的（de）大廈白領在此固定消費，並且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就（jiù）以3萬多（duō）的價格出售，且銷售情況不同（tóng）凡響（xiǎng）。廣州天河太古城（chéng）廣場尚未建成，但是周邊商鋪、住宅已（yǐ）經價格猛漲，看（kàn）好的就是（shì）未來的消費環境。

謹防高回報率的承諾

現在威尼斯官方网站看到網上還有一些商業媒體對於商業物業投資回報分析文章中，每年15%的（de）回（huí）報（bào）率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個（gè）鋪，然（rán）後多少錢（qián）租（zū）出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式（shì），然後是很正（zhèng）確的加減乘除，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者（zhě）會在七八年左（zuǒ）右就能（néng）回收，以後你就淨（jìng）掙了。不僅如此，現（xiàn）在很多開盤的商業（yè）物業項（xiàng）目的宣傳廣告中和銷售（shòu）人員的（de）滔滔不絕中，都經常（cháng）的出現這個數字（zì），投資理財專家張雪奎（歡迎訂製張雪奎講師投資理財課（kè）程13602758072）有個從事商業地產策劃的（de）職業人士，聊起此事對此非常憤慨。很奇怪，為（wéi）何年回報15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，其（qí）實是很（hěn）不（bú）負責任，甚至有惡意欺騙的嫌疑。

商業物業投（tóu）資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一（yī）樣，商業物業投資的動（dòng）態性更強。如上張雪奎老師所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流（liú）和（hé）消費決定，而人流和消費又受交通、人文、曆史、區域環境規劃、規模、建築物的特點、以及招商情況所限製，還要受到整（zhěng）個商業零售市場、商品檔（dàng）次（cì）和時尚潮流等等多方麵因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者隻考慮幾個方麵（miàn），就妄下決定，是（shì）有很大風險的。所以，投資理（lǐ）財專家張雪奎認為，做好上鋪的投資回報預測很有必要。

要分析商鋪適合經營什麽

威尼斯官方网站就單拿（ná）商業物業建築物（wù）的本身特（tè）點來說。每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有（yǒu）的部（bù）分就隻（zhī）能做餐飲，有的就隻能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時（shí），都會有其最高租金標準，其中（zhōng）餐飲的租金較低（dī），而精品店和品牌服裝專（zhuān）賣店比較高。所以在（zài）要投資購買商鋪時，要分析（xī）它能做什麽不能做什麽，再分（fèn）析所選擇的租客中，租金會在什麽範圍內，然後了解其周邊商（shāng）鋪情況，得出最可行的（de）租金估（gū）價，再算投資回報。不同業態的商（shāng）鋪（pù）的投資回報也是不（bú）同的。

要看商鋪（pù）的前景商業環境

考慮投資商業物（wù）業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的（de）眼光。有許多投資買家買一些看似（sì）很偏位置的鋪位，幾年之後，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值（zhí）迅速（sù）攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但（dàn）時機成熟之時，就可以將（jiāng）商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪裏又是15%的（de）概念。

威尼斯官方网站要想成為商（shāng）鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業物（wù）業的特性，學習商業地產（chǎn）市場的規律，並且要懂經營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那威尼斯官方网站就從商（shāng）鋪投資中去學做生意，以至於更多的東西。

投資商鋪有訣竅。

很（hěn）多（duō）時候人們並不具備那麽長遠的投資（zī）目光，特別（bié）是麵對偏僻地方的商鋪，很多投資者害怕旺不起來不敢投資。那麽怎樣才可以投資到有長遠利益的（de）商鋪？投資理財專（zhuān）家張雪奎告訴你一（yī）個小訣竅，這就是"王者跟隨法"，跟隨那些具備曆史悠（yōu）久商鋪開發者，他們在哪裏開商鋪你就在那裏購買（mǎi）。有一（yī）個案例很能說明問題，廣州天河城剛建成（chéng）的時候，商場冷清的小孩子們可以（yǐ）在裏麵（miàn）滑旱冰，周邊商鋪價格低的可憐，虧損轉（zhuǎn）讓的不（bú）在少數（shù），三年之（zhī）後，這裏成了廣州最繁華（huá）的購物中（zhōng）心，周（zhōu）邊商鋪價格上漲10幾倍。原因就在於天河城的（de）投資者已經對廣州的購物環境做（zuò）了（le）全（quán）麵調查，他們隻不過是搶在這個地方（fāng）還沒有成為旺地的時候，趁（chèn）價格還低的（de）時候進駐，你沒有這種調查預測的能力不要緊，隻要跟著他們投資就會有好的回報。這就是張（zhāng）雪奎（kuí）（歡迎訂製張雪奎講（jiǎng）師投資創業課（kè）程13602758072）老師說的（de）"王者跟隨法"。

專業市場一般不選擇鬧市（shì）區

零售市場一般都在鬧市區，但是選擇專業市（shì）場，一定不會選擇在鬧市區，因為那裏的交通實在太繁忙了。所以，開（kāi）專業市場最好（hǎo）還是在鬧市區附近的小馬路上（shàng），也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。如果你（nǐ）想在（zài）一個專業市（shì）場中投資商（shāng）鋪自己經營，產品是否有特色也是能否成（chéng）功的關鍵之一。專業市場往往經營的是（shì）同類產品，相互之間的競（jìng）爭非（fēi）常激烈。所（suǒ）以，如果你所經營的產品與周邊（biān）其他商鋪相比沒有特別的地方，生（shēng）存下去就（jiù）比較（jiào）困難了（le）。

專業（yè）市場要考慮市場的知名度

專業市場（chǎng）不同於住宅商鋪等（děng），它所（suǒ）服務對象的範圍可以說是比較寬廣，在這種情況下（xià）它的知名度也成了（le）商鋪投資者所必須考慮的因素。知名（míng）度就是一個品牌（pái），對於吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環，就（jiù）可以維持專業市場（chǎng）的興旺。

政策（cè）因素不可忽略（luè）。與住宅（zhái）商鋪（pù）相比，政策因素對專業市（shì）場的影（yǐng）響也是很大的，這裏（lǐ）指的政策主要是當地政府對專（zhuān）業（yè）市場發（fā）展的意見。專（zhuān）業市場開在哪裏，肯定（dìng）會對周邊的環境及交通等產生一定的影響（xiǎng），由於此類原因最後被關閉的市場不（bú）在少數。所以，多了解一些當地政府的政（zhèng）策，也是你在投資前應該要做的一項"功課"。

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